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合肥二手房价地图曝光!1.7万/㎡入驻政务,1万/㎡还有这些地方

安徽论坛 房产楼市 2019-04-29 12:00:18 53 0

要快,要现房!如今购房者对于买房观念正在悄然的发生着变化,在合肥越来越快的生活节奏下,实景看房、现房交付,二手房的优势已经越来越明显。

要快,要现房!如今购房者对于买房观念正在悄然的发生着变化,在合肥越来越快的生活节奏下,实景看房、现房交付,二手房的优势已经越来越明显。



合肥二手房供需走势:来源链家

据链家网提供的合肥二手房供需走势数据来看,去年10月份到今年2月份合肥二手房市场的带看量一直处于下跌状态,不过在今年开年后的2月到3月合肥二手房带看量就像打了鸡血一样的飙涨。



合肥二手房价走势:来源安居客

价格方面,从安居客发布的数据来看,虽然波动不大但也是一改多个月下跌的局面,整体上呈现一种回暖的态势,阳春已至,那么现在合肥二手房应该怎么选?

一、政务、滨湖房价最贵,长丰肥东仅1万/㎡

从我站刚刚整理的合肥九区三县二手房均价数据来看,政务、滨湖两大区域占据了合肥房价的制高点,同时也是合肥房价高地的中间点。



合肥九区三县二手房价地图

从上图我们可以了解到:

✔合肥目前的二手房价整体以西南片区为贵,东北片区为价格洼地。

✔政务区以及滨湖新区占据合肥两个价格高地,其中政务区的均价2.26万/㎡,滨湖紧随其后均价达到了1.79万/㎡。

✔两大房价高地周边的高新、经开等板块的房价也是在1.5-1.6万/㎡以上。

✔滨湖政务等价格核心区外围,房价开始递减,瑶海以及新站等区域仅1.2万/㎡,边缘地带的肥东以及长丰的房价最便宜仅1万/㎡左右。

二、政务价格合肥最贵,学区房最高突破三万+

1、合肥政务中心,强大第三产业加持



政务区项目分布图

从各大城市的发展经验来看,市府驻地通常都是以城市中心来打造,合肥也不例外,作为合肥市新政务办公区,超55家机关办公场所入驻,另外还有省广电、市广电、奥体中心、省博物院等文化设施的加持构建了新区浓厚的人文底蕴。

另外据不完全统计,天鹅湖金融商务区已有超41栋综合办公楼,商务办公、酒店、公寓等设施越来越齐全,入驻企业越来越多。

金融中心、生产服务中心、管理中心规模初显,政务区的入驻圈层首先就是高起点的,加上强大的第三产业支持,以及优质学区的配置,政务区配套无可挑剔。

加上随着近年区域内土地储备的不断减少,新房的稀缺;购买二手房已经成为了入驻政务区的绝佳手段。合肥房价一哥的位置坐的稳稳当当。

2、目前政务已基本发展成熟,绝大部分属于优质资产

因为政务区已基本发展成熟,而且大部分小区平均房龄接近10年,这意味着它已经度过了最为黄金的投资期,从全市范围来看,可能已不再是最佳投资标的。但从流动性、保值性、使用性和安全性上来看,政务区绝大部分小区都属于优质资产,值得长期持有。



政务二手房价格走势:来源链家

即使在去年合肥整体房价基本平稳甚至微跌的前提下,政务区依旧保持平稳上涨,这就是优质板块的特征。

3、栢悦公馆已突破三万/㎡,浅水湾均价1.7万/㎡

学区同样是政务区优质板块保值升值的核心点之一。



栢悦公馆与凯旋门房价

就拿栢悦公馆来说,自从去年学区划分后一路从2万+攀升至3万+,仅一条马路之隔的凯旋门目前已被栢悦公馆远远甩开。

潜山路西属于50中新校的学区范围,整体房价表现都要比潜山路东强势,而且涨幅也更高。

从奥体小学学区内小区房价变化来看,基本上是学校建成以前利好兑现一半,建成划分学区以后利好再兑现另一半,这意味着50中新校分校的建立,对潜山路东部分小区而言,应该还存在一定的投资机会。

另外政务区目前卖得好绝大部分户型都集中在80-100平米左右的刚需房,真正适合改善的小区不是很多。大户型成交占比相对不错的小区有:保利香槟国际,九重锦,御龙湾和融侨天骏,对改善有需求的同学,可重点考虑这几个小区。

因为奥体小学学区的公寓实在太少,但其实板块内不乏总价介于100w-150w之间的学区房,大都是公寓和回迁小区,但从它们涨幅表现来看,不弱于住宅。

囊中羞涩且有学区需求的购房者,可考虑以下几个小区的公寓:imore,御龙湾,森林海,九重锦,发能太阳海岸,翠庭园(回迁小区)。另外区域门槛浅水湾也可以考虑,均价仅1.7万/㎡。

三、滨湖学区房差距大,双学区比单学区贵4000/㎡

合肥另一个价值高地就是滨湖了,与政务一样高起点、高标准。更主要的是这里还是省府的驻地。滨湖科学城以及各大场馆的落地,滨湖的发展潜力还在被不断的发掘。

目前该区域主要分为启动区板块、环湖CBD板块、省府板块、以及46中学区板块。

滨湖与政务既相似又不同,滨湖目前仍然拥有着很大的发展潜力。

如果说政务是合肥的中心,那么滨湖就是安徽省的中心,随着银行后台基地以及环湖CBD板块正在加速建设,区域内的产业支撑正在牢固。省府的落地对于滨湖整体的吸附力将再度提升。



网络配图

滨湖启动区作为先驱,目前已基本发展成熟,46中学区板块的房龄越来越老,已逼近全市均值,房龄越老,对学区质量的要求就越苛刻。对学区有需求的家长,我建议应优先考虑“46中+师范附小”的双学区房,随着房龄的衰老,单学区保值升值潜力可能会逐年降低。



学区不同书香门第比附近蓝鼎假日贵4000/㎡

步入学区房购房季,师范附小+46中学区的书香门第、文华园等小区的价格涨幅较大,但仅一条路之隔的蓝鼎滨湖假日小区,由于学区的差异,二手房房价能相差近4000元/㎡!

从上面的地图上看蓝鼎滨湖假日与书香门第,相隔不远,而且相对来说蓝鼎滨湖假日距离世纪金源这一滨湖启动区最重要的商业配套距离更近。但是二者的价格却有很大差别。

书香门第目前二手房在2.4万/㎡左右,蓝鼎滨湖假日二手房价在2万/㎡左右的阶段。但是二者刚入市的时候,书香门第是6000元/㎡,蓝鼎滨湖假日是8000元/㎡。这种反超可以说就是由于师范附小这一优质学区造成的。

省府板块目前是一个潜力较大的区域,但新房价格暂时略高,意在附近购房的同学,可优先考虑板块内的二手房。随着核心区限价盘的出清,认为该板块二手房成交价可能会迎来一定的反弹。

学区房方面滨湖品阁和滨湖明珠,都是“46中+师范附小”的双学区房,其中滨湖明珠大户型成交占比最大,适合陪读改善。书香门第公寓成交较多,适合挂学区。

四、蜀山、庐阳学区为贵,新房赶不上老破小

蜀山庐阳作为合肥老城区的精华部分,人口密集程度以及房屋整体房龄都是偏大的,历经多年的积淀,这两个区域对于学区的积累在合肥也是数一数二的。

安居苑和西园新村小学+50中东、西校,蜀山区最好的几所中小学就集中在三里庵一带。尽管房龄目前较老,但学区房平均的价格也是在整个蜀山区来看是最高的。



西园新村房价


安居苑房价

即使强势如黄潜望板块,在没有学区加成下,一些小区也略显疲态,比如万科金色名郡,尽管是板块内成交量最大的小区,房价也没想到会出现一定的回调。目前板块的平均房龄比大盘仅年轻5个月,再过几年,或许也真要廉颇老矣。

这种情况同样发生在依旧年轻的大溪地身上,当它变老时,是否也会沦为市区的老破小呢?然而双学区加持的安居苑和西园新村,即使是20-30年的多层砖混建筑,依然抵挡不住猛烈的房价涨势。学票的升值速度,已远远超过了房产的磨损速度。

庐阳区更是如此,作为合肥曾经的绝对市中心,公认最好的学区就在这里了。



庐阳双学区房普遍破三万

四十五中+南门小学双学区房,放眼望去满满的3万+,不要以为贵居住环境就有多好,从我前段时间探访的过程中了解到,3万+的房子情况是下面图片这个样子的。并且合作经济广场稍微好一点的房源已经卖到4万甚至5万+/㎡。



学区房实拍

庐阳另一个惹眼的区域就是四里河板块了区域内的的万科森林公园和华润橡树湾,是独立于整个板块行情之外的,这两个小区是板块内成交均价最高的两个小区。品牌物业,相对年轻的房龄,再辅以学区概念,使得它们在庐阳区显得格外耀眼。

五、高新人口快速流入,供需出现失衡

随着中科大、量子研究院、先进技术研究院以及一波的高新技术产业的不断落户,高新区的入驻圈层已经越来越高,伴随着产业的支撑,人口的快速流入,高新房价也逐步水涨船高。

其中,最为强势的区域是蜀西湖周边,典型代表小区是祥源城,同比去年同期涨幅达到了14.03%。



祥源城涨幅

祥源城所在的蜀西湖畔,旁边就是创新产业园,有学校(彩虹中学、永和学校、合肥七中等)以及医院(安医附院高新院区、中科院肿瘤医院、口腔医院等),还有商业(银泰城和砂之船奥莱),配套不可谓不齐全,是整个高新西的核心区域。

除此以外,大项目的陆续建成人口在不断涌入,另一方面新房供应没有跟上,供需出现严重失衡,这是导致高新西房价急速上涨的根本原因。很多人想在高新西买房,但随着蜀西湖周围房价的不断上涨,不得已将目光转向柏堰湖畔及长江路北区域,同时也带动大蜀山周边房价上涨。

六、肥西经开靠近政务区房价最高已达2万/㎡

经开区以及肥西县都是距离滨湖与政务较近的两个板块,其中经开更甚。目前两个板块的二手房市场不温不火。经开区主要是工业用地,只有小部分居住区夹杂在工厂之间,随着产业规模不断扩大,就业人口不断增多,西南区域住宅愈发紧张。

其中经开区近年的新房市场的逐步转移至热门板块滨湖政务一带,区域的房价也是受到一定的带动。就目前来看经开靠近政务区的一带价格已经达到了近2万/㎡左右,肥西的禹洲华侨城也是达到了1.7万/㎡。



肥西与经开靠近政务房价高涨

尤其近几年,经开区和桃花工业园区出让的居住地块极其有限,局部区域新房一房难求。

肥西则以不限购不限购,以及经开区大多数小区逐渐老化,使得肥西产证的房产价格无限与市区看齐,几乎体现不出区划上的差异。

六、瑶海新站仍旧占据价格洼地,刚需可选

作为合肥市辖区的瑶海以及新站,房价却是非常的亲民。

瑶海新站的二手房整体来说在合肥的市场关注度并不高,即使价格便宜但边缘化较为严重,从合肥市区逛一圈可以明显的感觉到房价的过高以及过低不是没有道理的,合肥越往东你会觉得该区域与目前的合肥大发展有些许的脱离。

新站则正处于开发初期阶段,区域配套设施尚不完善。不过较低的准入门槛以及未来无限的发展潜能,对于刚需置业也算是一个好的选择。

七、合肥二手房应该怎么选?

总体来说合肥二手房市场目前正处于一个平稳的状态,不过价格以及成交分化仍旧较为严重。这也是目前全国二手房市场存在的一个普遍现象。

目前最保值以及升值潜力最大的还是学区房;

一个好的物业对于小区的保值率影响至绝对的;

二手房最好还是选择一些房龄、户型都较小的房源,对于未来的保值以及必要时的转手都将提供良好的保障;

滨湖、政务等区域虽然地处高地,但强大的配套支撑不失为一个优质资产的配置地;

想买好学区可以考虑蜀山、庐阳等名校;

刚需可以考虑新站、瑶海、北城等板块;

目前的房价仍旧将以稳为主旋律,投资需谨慎。

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